Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

1 133 просмотров

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу.

Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год.

Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Именно этот пункт является самым опасным и рискованным так как не всегда покупатель проверяет информацию о том, кто именно прописан в квартире и, в конечном итоге, теряет как свои деньги, так и право собственности на жилье, ведь сделку с легкостью можно признать недействительной. Предупредить о данной проблеме может опытный нотариус.

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного.

    Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.

  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.

  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Обычно подобное жилье продается с хорошей скидкой за счет того, что покупатель берет на себя определенные обязательства.

Например, вместо продавца присматривать за пожилым человеком или, как минимум, мириться с тем, что в его квартире живет какая-то посторонняя личность, имеющая пожизненное на это право.

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от сложившейся ситуации список может дополняться и другими бумагами. Например, согласиями совладельцев и так далее.

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком Покупать квартиру с прописанным в ней человеком очень опасно и рискованно. Есть серьезная вероятность того, что выписать его оттуда будет сложно или вообще невозможно.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно чаще всего возникают спорные ситуации и как их решать. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.

Основные моменты

Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.

Определения

Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.

Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.

Кто может быть зарегистрирован по адресу?

В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.

Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.

В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.

Правовые аспекты

Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.

А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.

Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.

Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.

Как продать квартиру с прописанным человеком

При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.

Принудительная выписка

Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.

При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.

Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.

Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:

  • Прописанный проживает по другому адресу.
  • У него есть другая жилплощадь.
  • Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
  • Или переехал на работу в другой город на длительный срок.

То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.

Порядок снятия с регистрации

Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.

Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.

Кто не подлежит выписке?

После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:

  • Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
  • Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
  • Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
  • Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
  • Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
  • Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
  • Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.

В самом договоре важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Подробные характеристики квартиры.
  • Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
  • Стоимость жилья и способ передачи денег.
  • Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.

Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.

Риски продажи квартиры с обременением

Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/mozhet-li-sobstvennik-prodat-kvartiru-bez-soglasiya-propisannyx/

Продажа квартиры с прописанным человеком

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком с его согласия? Законодательство отвечает утвердительно на этот вопрос, но неизвестно захочет ли новый собственник проживать в жилье с неснятыми с регистрационного учёта людьми.

При продаже квартиры желательно договориться с прописанными в ней гражданами.

В противном случае пребывание на учёте иных лиц может негативно отразиться на сумме сделки, так как потребует дополнительной документальной волокиты со стороны нового собственника.

Можно ли продавать недвижимость с прописанными в ней гражданами?

Продажа квартиры с прописанным человеком законом не запрещается, так как распоряжаться жильём вправе исключительно собственник квартиры. Другое дело, что не всегда покупателю хочет приобретать квартиру с обременением, ведь снять с учёта граждан можно не всегда. Существуют категории лиц, выписка которых утруднена.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Да, прописка не порождает правовых последствий, которые кардинально могут повлиять на судьбу недвижимости.

Даже если квартира приватизирована на одного человека и в ней прописаны ещё трое – четверо родственников, их согласие не требуется. Выписаться с такого жилья обязан только собственник.

Если недвижимость принадлежит нескольким гражданам, все её владельцы должны быть сняты с учёта.

Продать квартиру без согласия хотя бы одного из собственников нельзя, но состоящих на учёте людей, не являющихся владельцами, спрашивать разрешения необязательно.

Как продать квартиру с прописанным человеком? Так как жильё будет считаться обременённым, существуют некоторые нюансы при его отчуждении.

В случае заключения сделки с недвижимостью, где прописаны люди, обязательно требуется уведомление покупателя о факте зарегистрированных граждан. Утаивание информации не допускается, так как соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Кроме того, потребуется выписка из домовой книги в расширенном варианте, где должны быть указаны все прописанные люди.

Если покупатель отказывается от проживания в квартире с прописанными лицами, есть следующие варианты решения вопроса с выселением:

  1. Добавить в соглашение о купле-продаже пункт о полном освобождении квартиры собственником.
  2. Возложить обязанность по снятию с регистрации граждан на покупателя. При этом возможно уменьшение цены сделки.
  3. Предоставить срок гражданам для выписки из проданного жилья.

Вышеописанные варианты, к сожалению, не всегда можно воплотить в жизнь, так как не всех жильцов выйдет снять с регистрации даже через суд. Покупатель вправе получить информацию о том, кто проживает или числится по адресу.

Можно ли продать дом без согласия прописанных? Да, если они не являются его долевыми собственниками.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Законодательство не имеет на этот счёт никаких ограничений, тем более что разрешение у состоящих на учёте людей также можно не спрашивать. С жилья обязан выписаться лишь его собственник, а также другие долевые владельцы в случае, если квартира приватизирована на нескольких жильцов.

Как владельцу выписаться с квартиры?

Собственники, на которых зарегистрирована квартира, должны сняться с учёта в обязательном порядке.

Для этого в орган регистрационного учёта нужно обратиться со следующим пакетом документации:

  • заявление;
  • паспорт или равнозначный документ.
  • письменное согласие от жильцов или собственников (с квартиры, куда человек планирует прописаться);
  • граждане, имеющие личное жильё, предоставляют подтверждение права собственности, куда они планируют вселиться (при этом документы, которые есть у органов власти, подавать не нужно, так как госорган имеет право их истребовать самостоятельно).

На сегодняшний день личное обращение не требуется. Все документы можно подать в электронной форме или письмом с описью вложений.

В случае когда прописаться пока некуда, можно просто сообщить адрес, по которому человек планирует съехать. Работник паспортного стола в течение месяца решает вопрос о снятии с учёта. Прописавшись по новому месту регистрации военнообязанным необходимо предупредить об изменениях военкомат.

Выписка с квартиры бывших собственников является обязательным условием при продаже недвижимости. Подобную процедуру выписки могут пройти и остальные жильцы по своему желанию.

 Принудительное выселение жильцов

Новый или старый владелец на правах законного собственника имеет право выписать жильцов, что были прописаны в недвижимости после её приватизации.

Существуют два способа решения вопроса со снятием с регистрации:

  1. Уговорить прописанного человека выписаться с приватизированной квартиры. Если гражданин согласен, он обращается в орган учёта, представив необходимые документы, и его снимают с регистрации.
  2. Принудительное лишение возможности проживания посредством жалобы в правоохранительную структуру.

Продать квартиру с прописанным в ней человеком несложно, но заставить выписаться жильца не всегда удаётся. С зарегистрированными лицами могут возникнуть проблемы.

Но суд всегда пойдёт навстречу, если удастся доказать следующие факты:

  • проживающий не делает коммунальные отчисления или не вносит квартплату более полугода;
  • если у человека нет права на жильё, к примеру, бывшая жена проживает в квартире мужа, приобретённой до оформления брачных отношений;
  • приведение жильцом помещения в непригодное состояние;
  • когда используется жильё не так, как требует того целевое назначение;
  • систематическое нарушение прав окружающих граждан;
  • когда человек находится в местах лишения свободы или не появляется по месту прописки длительное время.

Чтобы выписать человека без его согласия, владельцу недвижимости потребуется сделать следующее:

  1. Подать исковую жалобу, где изложить просьбу о выписке. Если человек ещё живёт в квартире, нужно предъявить требование о выселении его из жилья. К жалобе прилагаются документы о праве владения недвижимостью, о том, кто прописан в помещении.
  2. В суде потребуется предъявить доказательства того, что у выписываемого есть иное жильё, куда он сможет съехать и где он сможет прописаться. В противном случае суд может дать время, пока человек не пропишется по иному адресу.
  3. Если суд постановит решение в пользу истца, нужно взять исполнительный лист, после этого с помощью судебных приставов жильца выписывают.

В случае когда квартира приватизирована и в ней прописан человек, собственник имеет право потребовать его выселения через суд. Обычно государственный орган становится на сторону владельца и позволяет снять с регистрации жильца. Если прописываться человеку негде, ему могут предоставить срок, чтобы съехать с продаваемой недвижимости.

Кого выписывать нельзя?

Существует две категории прописанных лиц, не являющихся владельцами квартиры.

У них различный правовой статус и именно он влияет на возможность выселения жильцов:

  1. Временно зарегистрированные граждане. Это лица, которых можно выписать в принудительном порядке, описанном выше. Если прописан человек временно, у него не возникает никаких прав на жильё, за исключением возможности пользоваться им по назначению. Даже если этих лиц не выселит принудительно суд, по истечении термина регистрации они всё равно должны будут съехать.
  2. Постоянная прописка – даёт возможность человеку жить в квартире неопределённое время, порождая при этом постоянное право использования недвижимости по целевому назначению.

Со второй группой лиц могут возникнуть проблемы, так как вынудить съехать людей, проживающих постоянно в квартире, продавцу нельзя.

Таким образом, покупатель, установив, что в недвижимости проживают или зарегистрированы граждане, имеющие постоянное право пользования квартирой, может отказаться от сделки.

В случае если сделка всё же планируется, в соглашение необходимо вписать список зарегистрированных лиц на момент заключения договора и их право жить там и пользоваться недвижимостью на постоянной основе.

Граждане, выписать которых не выйдет:

  • несовершеннолетние дети и недееспособные лица;
  • граждане, которые когда-то отказались от приватизации и получили постоянное право пользования помещением;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • лица, пользующиеся жильём на основании соглашения о пожизненной ренте;
  • граждане, получившие долю недвижимости в наследство.

Больше всего проблем возникает при продаже квартиры с малолетними детьми.

На практике могут возникнуть следующие ситуации:

  1. Ребёнок не прописан на жилплощади, но право постоянного или временного пользования недвижимостью имеет его родитель. Одной из законных гарантий реализации права на проживание является обеспечения детей жильём. Ребёнка родитель или опекун может вписать к себе без разрешения других жильцов. Таким образом, единственным вариантом избавления от зарегистрированных людей с детьми является выписка взрослого.
  2. Если ребёнок уже прописан в квартире, ситуация аналогична предыдущей. Его можно снять с регистрации, только прописав к законному опекуну или к родителю.
  3. Если несовершеннолетний обладает долей в квартире, решить вопрос можно путём обмена недвижимости. В этом случае к процедуре привлекаются попечительские органы, которые обязаны проверить, достанется ли равнозначная доля ребёнку в приобретаемой недвижимости.

Прописанные граждане делятся на две группы: временно проживающие и постоянно имеющие право пользования жильём. Первую группу лиц выписать не составит труда. Проблемы могут возникнуть с постоянными жильцами, которых вынудить сняться с регистрации нельзя.

Регистрация обременения в Росреестре

Если новый собственник желает приобрести квартиру, хотя в ней и прописаны другие граждане, заключается договор о продаже жилья с обременением.

Процедура оформления такой сделки аналогична заключению обычной сделки купли-продажи. Присутствие нотариуса при этом не требуется.

В соглашение должно входить положение о виде обременения. Нужно ли сообщать об этом специалисту, вносящему сведения в Росреестр?

Обращаться в регистрационную палату необходимо в любом случае, потому что необходимо внести изменения в реестр относительно владельца. В случае когда в квартире прописаны иные лица и составлен договор с обременением, об этом обязательно нужно сообщить регистратору.

Какие документы нужны для обращения в Росреестр?

Покупатель должен подать следующие документы для регистрации:

  • договор с оговоркой о том, что квартира обременена;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности;
  • оригинал и копию паспорта;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию;
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • свидетельство о праве продавца на владение недвижимостью.

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет.

Для этого нужно взять выписку из домовой книги как доказательство того, что жильцы выписались.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/kvartiru-propisannym-soglasiya.html

Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Последние изменения: Июнь 2019

Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.

Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.

По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.

В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям.

По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства.

Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье.

Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка.

Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически.

Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета.

Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.

Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:

 

  1. Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
  2. Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
  3. Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно: как узнать приватизирована квартира или нет.)
  4. Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
  5. Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
  6. Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
  7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.

В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:
Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Возможные риски

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации.

Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью.

Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.

В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца.

В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки.

Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodat-kvartiru-s-propisannyim-chelovekom/

Юриста дом
Добавить комментарий