Примеры аванса в гражданском праве. В чем отличие аванса от задатка

В чем разница заключается задатка и аванса в 2021 году подробно описано в российском законодательстве. Зная отличия можно исключить вероятность возникновения различных юридических последствий.

Нередко совершаются сделки, при которых имеют место частичные либо предварительные формы оплаты. В данной ситуации крайне важно понимать, о чем именно идет речь – об уплате аванса либо задатка.

Нужно уметь квалифицировать платежку, поскольку от этого напрямую зависят многочисленные юридические последствия, наступающие в случае неисполнения взятых на себя обязательств согласно подписанному договору. Рассмотрим различия между авансом и задатком подробней.

Основные моменты

Различия между понятиями, подробно описаны в российском законодательстве. Зная их можно исключить вероятность занесения в договор ошибочных сведений и избежать различного недоразумения.

По этой причине рекомендуется изначально рассмотреть общие базовые сведения.

Что это такое

Под определением аванс подразумевается конкретная денежная сумма либо же ценность, которая подлежит передаче одной стороной второй, с целью исполнения взяты на себя обязательств.

Причем это должно произойти до того периода, как будет исполнено встречное обязательство. Иными словами, это денежные средства, которые передаются одним участником сделки в счет платежа, но еще до того периода, как будет выполнено предмет договора.

Под определением задаток подразумевается выдача конкретной суммы одной стороной второй в счет платежа, который установлен согласно подписанному соглашению и используется в качестве подтверждения заключения сделки и гарантии исполнения взятых на себя обязательств.

Нередко используется такой термин, как залог. Под ним подразумевается вариант обеспечения обязательств, при которых непосредственные кредиторы, выступающие в роли залогодержателей, обладают законным правом реализовать залоговое имущество в случае неисполнения условий соглашения должником.

Какие преследуют цели

Авансовый платеж может быть осуществлен во время подписания сделки относительно приобретения конкретного товара.

В большинстве случаев речь идет об авансе в размере до 50% от суммарной себестоимости. В некоторых ситуациях требуется уплатить аванс в размере полной оплаты установленной цены.

Аванс – это наименование непосредственно самого платежа, который подлежит предварительной уплате и считается подтверждением того, что конкретное лицо выполнит в полном объеме взятые на себя обязательства.

Важно помнить — в случае расторжения договора аванс подлежит возврату. В случае с залогом (задатком):

Он обязательно будет взят с граждан в случае оформления арендного договора	Благодаря этому можно получит гарантии того, что есть возможность уплатить при необходимости ремонтные работы в случае нанесения ущерба
Подлежит обязательной уплате	При оформлении договора об ипотечном кредитовании
Предоставляется финансовым учреждением под залог объекта недвижимости	В случае невозможности исполнить взятые на себя обязательства заемщиков, банк оставляет за собой право продать залоговое имущество на открытых торгах и тем самым компенсировать свои убытки
Он не считается платежом, предусмотренным контрактом	В российском законодательстве отсутствует четко указание на то, какое именно имущество может быть предметом залога

Необходимо быть уверенным в том, что небольшой земельный участок без каких-либо строений мало кто согласиться оформить в качестве залога.

Это же относиться и к тем квартирам и жилой площади, в которой проживают граждане. Другое дело, когда недвижимость свободная.

В большинстве случаев задаток используется в период покупки недвижимости, транспортных средств либо получения каких-либо услуг.

Правовое регулирование

В ст. 380 Гражданского Кодекса России подробно описано понятие об авансе. В частности в ней подробно указаны сведения о том, что если уплаченная предоплата в качестве задатка не установлена текстом соглашения, то она признается таковой, как авансом.

Понятие о самом задатке регулируется таким основными нормативно-правовыми документами как ст. 380 и 381 Гражданского Кодекса России.

На основании ст. 328 и 487 ГК РФ в случае срыва сделки непосредственно по вине покупателя, то продавец обладает законным правом требования возмещения компенсации за понесенные убытки.

В случае срывов сроков по вине реализатора, у покупателя появляется юридическая возможность требовать компенсацию на основании ст. 395 и 487 ГК РФ.

Разница между авансом и задатком

Многие не знают, в чем разница задатка и аванса, ГК РФ в таком случае оказывает помощь.
Из-за расплывчивости сведений, которые в нем фигурируют, рассмотрим имеющиеся отличия подробней.

Как оформляются документально (договор)

Соглашение задатка по законодательству РФ включает в себя:

• полные инициалы участников сделки, в том числе — даты рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда именно был выдан), адрес регистрации;
• до какого именно периода покупатель должен получить покупаемое имущество;
• по какому конкретно адресу и какова суммарная себестоимость;
• подробное описание предмета соглашения для возможности его с легкостью идентифицировать;
• размер задатка;
• до какого времени должен быть подписан договор купли-продажи;
• полная себестоимость предмета сделки;
• срок, до которого реализатор должен вернуть внесенную предоплату, если по его вине будет аннулирована сделка. Дополнительно нужно указать основания, по которым можно избежать привлечения к ответственности в случае не заключения соглашения в установленный период;
• персональные подписи каждого участника сделки.

Важно помнить — соглашение должно быть обязательно подписано в нескольких экземплярах.

Авансовый договор, составленный в письменной форме, в обязательном порядке должен включать в себя:

• полные сведения о каждой стороне соглашения, в том числе даты рождения, паспортные сведения (серию, номер, кем и когда именно был предоставлен), адреса регистрации;
• какой срок отведен с целью передачи предмета сделки;
• себестоимость;
• полные инициалы тех лиц, которые в дальнейшем оформляют на себя договор купли-продажи;
• подробные параметры предмета договора – для легкости его идентификации в случае судебных разбирательств;
• размер денежных средств, которые переданы в качестве аванса;
• полное наименование документации относительно права собственности;
• перечень зарегистрированных граждан на жилплощади – если в качестве предмета сделки выступает недвижимость;
• размер штрафных санкций, которые могут применяться в случае неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон;
• правила заключения будущей сделки;
• сведения о расписке, которая подтверждает получение денежных средств в установленном размере;
• персональные подписи участников.

По законодательству РФ документ должен быть составлен в нескольких экземплярах. Для минимизации рисков занесения недостоверных сведений рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

В чем отличия между ними

Основное отличие заключается в последствиях расторжения и неисполнения взятых обязательств сторонами – обеспечительной функции задатка.

В случае заключения сделки, то различия между рассматриваемыми понятиями неощутимы. Одновременно с этим, если сделка не осуществляется в ситуации с авансом, то деньги подлежат возврату.

Та сторона, которая признана виновной в срыве подписания договора, согласно этому документу не несет какой-либо ответственности за исключением тех ситуаций, при которых участники смогли достигнуть договоренностей.

В том случае, если сделки была сорвана из-за каких-либо действий той стороны, которая передала задаток, то он не подлежит возврату.

В случае срыва сделки по вине получателя задатка – уплаченная сумма подлежит возврату в двойном размере. Из этого следует, если задаток составляет 200 рублей, то вернуть нужно 400.

Указанное правило подробно указано в статье 381 Гражданского Кодекса России. Именно в ней конкретно рассмотрено отличие аванса и задатка.

Необходимо обращать внимание на то, что задаток предоставляет возможность контролировать обе стороны:

• получатель осуществляет контроль за денежными средствами;
• плательщик – ответственность.

По сути, в этом и заключается отличие аванса от задатка при покупке квартиры либо иного объекта.

Разница с предоплатой

Как отмечалось ранее аванс и задаток – разные понятия, которые обозначают различные юридические действия. Одновременно с этим существует несколько общих признаков, которые говорят о сходствах.

Отличия – в случае неисполнения взятых на себя обязательств по соглашению, сторона может утратиться свой уплаченный задаток (в случае, если ответственность лежит на плечах покупателя, то размер не только подлежит возврату, но и автоматически удваивается).

: в чем разница — «Аванс», «Залог», «Задаток»

К авансовому платежу правила российского законодательства не применимы, как в прошлой ситуации. В данном случае аванс передается во время исполнения взятых на себя обязательств.

Параметры:

• аванс должен быть уплачен в случае условий кредитования;
• его редко когда используют;
• в случае неисполнения обязательств, аванс возвращается;
• при подписании крупного договора предоплата гарантируется финансовым учреждением.
• предоплата – доказательство того, что соглашение считается подписанным;
• все предварительно совершенные платежи являются предоплатой, если в договоре не указано иного;
• предоплата – любая разновидность платежа, который был произведен еще до периода получения предмета сделки. Платеж может быть затребован обратно, а его произведение не формирует обязательства по составлению договора купли-продажи;
• соглашение о внесении предоплаты подлежит расторжению в любое время. При этом отсутствуют какие-либо юридические последствия, в том числе и налоговые;
• предоплата часто начисляется перед выполнением каких-либо работ либо услуг.

Необходимо обращать внимание на то, что под предоплатой подразумеваются взятые на себя обязательства конкретным лицом.

Что более выгодно

В процессе выбора между авансом и задатком нужно брать во внимание то, какое именно текущее финансовое положение.

Для покупателей, которые изъявили намерение купить недвижимость, наиболее оптимальным вариантом станет задаток – реализатор только с затратами может в таком случае отказаться от заключения сделки.

Если есть уверенность в том, что вся сумма к моменту совершения сделки будет в наличии – оптимальным вариантом станет аванс.

Во время формирования авансового платежа имеются риски попадания на недобросовестных продавцов – после получение денежных средств они используют их на свое усмотрение, а после инициируют расторжение договора с возмещением. Это своего рода беспроцентный кредит.

Что касается задатка, то он в некоторых ситуациях выступает спасательным кругом. Это касается тех ситуациях, когда за недвижимостью числятся долговые обязательства.

Что касается ограничений на внесение задатка, то они заключаются в следующем:

• при покупке недвижимости, в ней могут быть зарегистрированы жильцы, включая несовершеннолетних детей;
• при перепланировке этот факт не задокументировано официально;
• отсутствие договора об аренде.

В том случае если не будут соблюдены указанные разделы (хотя бы один из них), то внесенная предоплата может быть признан официально недействительной и тем самым выступать только в качестве аванса.

Напоследок хотелось бы отметить — законодательством РФ четко разграничены понятия аванса и задатка, из-за чего возникает необходимость уметь верно их распознавать.

Благодаря верному использованию какой-либо рассмотренной терминологии можно исключить вероятность возникновения многочисленных юридических последствий, в частности утраты денежных средств.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/v-chem-raznica-zadatka-i-avansa/

Отличие задатка от аванса

Разница между авансом и задатком в гражданском праве

Чем отличается аванс от задатка

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Разница между авансом и задатком в гражданском праве 

Несмотря на то что официального определения аванса до сих пор нет, это понятие употребляется:

• В нормативных актах. Например, в ст. 162.1 Налогового кодекса РФ.
• Судебной практике. Например, в постановлении АС Московского округа от 17.03.2016 по делу № А40-64439/14, в котором говорится, что аванс, как и задаток, выполняет платежную функцию. 

Задатку в ГК РФ посвящены ст. 380, 381. В них кратко указывается порядок и правовые последствия его применения.

В п. 3 ст. 380 ГК РФ сказано, что если имеются сомнения, в качестве чего выступают переданные средства — задатка или аванса, то будет считаться, что это аванс. Заинтересованная сторона должна доказать обратное с помощью, например, правильно оформленного предварительного договора купли-продажи (определение ВС РФ от 28.06.2017 № 37-КГ16-6).

У задатка и аванса имеются 3 сходства:

• они выражаются только в деньгах;
• передаются до совершения сделки (заключения основного договора);
• входят в состав общей суммы платежа, вносимого после заключения договора. 

На практике эти сходства часто запутывают участников оборота, не позволяя отличить один вид финансового инструмента от другого.

Таким образом, первое отличие задатка от аванса заключается в отсутствии нормативного регулирования последнего в ГК РФ. Более подробно о различиях между ними читайте дальше. 

Чем отличается аванс от задатка 

Сравнительный анализ отличий задатка от аванса представим в виде таблицы. 

Таблица 1

Сходства и различия между авансом и задатком

Критерии	Аванс	Задаток
Когда вносится	В любой момент до передачи имущества/прав	До заключения основного договора
Цель внесения	Предварительная оплата	1. Предварительная оплата.2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора
Форма соглашения	Законом не установлена	Письменная
К какому договору применяется	К договору, по которому возникает денежное обязательство	К любому виду договора
Возврат средств	Деньги возвращаются, если передача имущества/прав не состоялась (как неосновательное обогащение получившей его стороны, по п. 2 ст. 1102 ГК РФ)	1. Прекращение обязательства по соглашению сторон.2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ).3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере)

Как видно, отличий аванса от задатка при покупке квартиры или иной вещи достаточно много, и задаток имеет более широкое поле применения, чем аванс.

Отличие обеспечительного платежа от задатка 

Итак, чем отличается аванс от задатка, мы определили. Теперь проведем анализ отличий обеспечительного платежа от задатка.

Эти финансовые инструменты тоже похожи и также различаются. Их сравнение представлено в таблице 2. 

Таблица 2

Сходства и различия между задатком и обеспечительным платежом

Критерии	Задаток	Обеспечительный платеж
Когда вносится	До заключения основного договора	До и после заключения основного договора
Цель внесения	1. Предварительная оплата.2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора	1. Обеспечение исполнения обязательства.2. Способ платежа
Способ внесения	Только деньгами	Деньгами, акциями и другими ценными бумагами, вещами, определенными родовыми признаками
Форма соглашения	Письменная	Законом не установлена
К какому договору применяется	К любому виду договора	К договору, по которому возникает денежное обязательство
Возврат средств	1. Прекращение обязательства по соглашению сторон.2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ).3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере)	При неиспользовании возврат средств обязателен, если иное не оговорено соглашением сторон

Более подробно об этом читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток – в чем разница?. 

Таким образом, заключая договор купли-продажи, помните, что основная разница между авансом и задатком состоит в том, что аванс при незаключении соглашения возвращается, а задаток нет. О других отличиях задатка от аванса вы также узнали из нашей статьи.

Источник: https://rusjurist.ru/obyazatelstva/obespechenie_obyazatelstv/otlichie_zadatka_ot_avansa/

Аванс, задаток, предоплата – правовые различия

Как обеспечить договор

Коротко о задатке

Отличия предоплаты

Особенности аванса

Разница между авансом, задатком и предоплатой

Ограничения в использовании задатка

Большое количество предложений на рынке жилья приводят к высокой конкуренции. Продавец недвижимости желает получить доказательства намерений покупателя. Для подтверждения готовности к заключению сделки можно внести предоплату, аванс или задаток. Рассмотрим мнение юриста о различии таких платежей.

Как обеспечить договор?

При заключении договора, каждая из сторон желает получить определенные гарантии. Покупатель не хочет, чтобы продавец отказался от совершения сделки или передал товар другому лицу. Продавец, в свою очередь, опасается отказа покупателя.

Чтобы стороны избежали отказа до заключения договора, Гражданский кодекс предусматривает ряд мер. Среди них:

Каждое из понятий включает передачу покупателем продавцу определенной суммы денежных средств в счет оплаты договора и получение расписки.

Альтернативным вариантом обеспечения сделки является залог. Он подразумевает передачу не денежных средств, а объекта, имеющего материальную ценность (недвижимость, транспортное средство, драгоценности). Однако такой вариант на практике используется реже.

Коротко о задатке

Наиболее популярным вариантом обеспечения сделки является задаток. Порядок его предоставления предусматривается в статье 380-381 ГК РФ.

Особенности задатка:

• сумма засчитывается в счет оплаты;
• размер платежа является символическим;
• задаток носит обеспечительный характер;
• передача средств оформляется в письменном виде;
• при передаче крупной суммы можно привлечь свидетелей каждой стороны;
• при наличии предварительного договора, задаток обеспечивает заключение договора на его условиях;
• если продавец отказывается от совершения сделки, то он возвращает удвоенную сумму;
• если инициатором отказа является покупатель, то задаток остается у продавца;
• если отказом от совершения сделки одна сторона нанесла ущерб другой, то сумма ущерба подлежит оплате с учетом задатка.

Важно! Если не оформлена расписка о передаче задатка, то внесенная сумма считается авансом.

Отличия  предоплаты

Внесение денежных средств до заключения договора считается предоплатой.

Такая форма расчета используется преимущественно для оплаты работ или поставки товара. Продавец предоставляет товар или выполняет работы только после предварительного внесения денежных средств в счет оплаты договора полностью или частично.

В случае с приобретением товара, например, купля-продажа недвижимости, предоплата используется редко. Передача частному лицу значительной денежной суммы, даже при наличии расписки, нецелесообразно.

Предоплата доказывает желание покупателя заключить договор. Если продавец принимает денежные средства, он подтверждает свои намерения о продаже товара. Сумма предоплаты засчитывается в счет оплаты по контракту.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Особенности аванса

В свою очередь, аванс не является обеспечительной мерой. Под авансом понимаются денежные средства, которые внесены в счет оплаты по договору.

Отличительный особенности аванса:

• платеж является частичной оплатой по контракту;
• аванс вносится за объем работы, который выполнен фактически (при выполнении работ);
• договор должен включать условия о внесении авансовых платежей;
• при отказе от исполнения сделки аванс подлежит возврату в полном объеме (при внесении средств за товар);
• порядок предоставления аванса не регулируется законодательно.

Если договор не предусматривает порядок внесения авансовых платежей, то при внесении средств необходимо оформить расписку. Целесообразно заверить документ нотариально. В противном случае недобросовестный собственник может отказаться от возврата средств.

Понятие аванса предусматривается еще и в трудовом праве. Трудовой кодекс не включает точного определения. Закон предусматривает необходимость расчета работников не реже 2 раз в месяц. На практике авансом считается выплата заработной платы за первые 15 дней рабочего месяца.

Разница между авансом, задатком и предоплатой

При покупке жилья покупатель имеет право внести аванс, предоплату или задаток. Главным условием является согласие собственников на принятие денежных средств. Рассмотрим, в чем разница между платежами.

1. Аванс не носит обеспечительный характер. Это частичная оплата объекта после заключения договора. В случае отказа от заключения сделки средства возвращаются покупателю. Сумма может быть любой, на усмотрение сторон. На практике величина платежа составляет 20% от суммы контракта.
2. Предоплата обеспечивает право покупателя на получение товара. При неисполнении условий покупатель может требовать процент за пользование чужими деньгами. Сумма предоплаты может достигать 100% от цены по договору.
3. Отличие задатка в том, что он направлен именно на обеспечение сделки. Если соглашение нарушается продавцом, то сумма возвращается в двойном размере. Отказавшийся покупатель теряет внесенные средства. Сумма не ограниченна, но редко превышает 5% от цены по договору.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Ограничения в использовании задатка

Закон не предусматривает ограничений в использовании предоплаты и аванса. Однако внося задаток необходимо учитывать следующие особенности:

1. При заключении договора купли-продажи недвижимости, контракт подлежит государственной регистрации в Росреестре. Документ наделяется юридической силой только после проведения регистрации. Если договор включает требование о внесении задатка, то условие считается недействительным до подачи документов на регистрацию. Поэтому при расторжении соглашения, требовать их возврат в удвоенной сумме незаконно.
2. При покупке квартиры необходимо изучить документы на собственность. При заключении договора задатка должны присутствовать все собственники. Если денежные средства передаются одному из них, при отсутствии у него доверенности от других владельцев, передача задатка считается незаконной.
3. Если собственники проводили перепланировку жилого помещения, сведения о проведенных работах должны быть указаны в технической документации. Передавая задаток, покупатель должен ознакомиться с документами.

Внося денежные средства продавцу, покупатель должен проявить осторожность. Даже письменное оформление не поможет возврату средств от недобросовестного собственника. Поэтому целесообразно привлечь свидетелей и нотариально заверить передачу средств.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/avans-zadatok-predoplata-pravovye-razlichiya/

Задаток или аванс — в чем разница

Приветствую вас, уважаемые читатели блога lawyerlife.ru!

Задаток является еще одним способом обеспечения исполнения обязательств. Часто бывает так, что стороны используют слово «задаток», хотя на деле речь идет об авансе.

Задаток или аванс? Разница между ними есть, как есть и сходства.

Например, оба передаются кредитору до момента окончательного исполнения договора. Однако правовые последствия использования у них разные.

Суть задатка

Что такое задаток закреплено в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

«Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Любой сколь-нибудь грамотный студент старших курсов юрфака скажет, что у задатка три функции:

1. платежная — задаток является частью суммы, подлежащей уплате по договору;
2. доказательственная — передача задатка является доказательством заключения договора;
3. обеспечительная — задаток передается в качестве обеспечительной меры.

Сразу об обеспечительной функции задатка. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены ст. 381 ГК РФ.

В зависимости от того, по вине чьей стороны обязательство не было исполнено надлежащим образом, возможно два последствия:

1. если обязательство не исполнено по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны;
2. 2. если обязательство не исполнено по вине стороны, получившей задаток, он возвращается в двойном размере.

Помимо этих последствий установлено еще одно — сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, с зачетом суммы задатка.

Прекращение обязательства до начала его исполнения либо вследствие невозможности исполнения налагает обязанность возвратить сумму задатка обратно стороне, его предоставившей.

Соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме. Других требований к его форме и содержанию не предусмотрено.

Соглашение может быть включено в текст основного договора, а может оформляться отдельным соглашением. В любом случае оно должно содержать указание на основное обязательство, в обеспечение которого выдается задаток, и сумму задатка. Это существенные условия соглашения. В нем могут содержаться также следующие реквизиты:

• реквизиты стороны;
• порядок и сроки передачи задатка;
• условия и порядок возврата задатка;
• иные условия, которые стороны сочтут нужным включить в соглашение.

Вернемся к функциям задатка.

Передаваемая денежная сумма является задатком если стороны с самого начала понимали, что она будет выполнять все три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Если есть сомнения, что хотя бы одна из них не предусматривалась сторонами, то переданную денежную сумму считать задатком уже нельзя, как и в случае несоблюдения письменной формы соглашения.

В этом случае денежная сумма признается авансом.

Отличие задатка от аванса

Что такое аванс? В ГК РФ определения этого понятия нет. Налоговых отношений касаться здесь не будем (кому интересно — ч. 3 ст. 58 НК РФ говорит об авансовых платежах по налогу).

Если в «Консультант Плюс» через словарь терминов задать слово «аванс», то нам правовая система услужливо предоставит определение, приведенное в «Современном экономическом словаре» Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцева.

«Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги».

Вот что говорит судебная практика по поводу аванса.

«По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2016
№ Ф05-1796/2016 по делу № А40-64439/14

Аванс, как и задаток, передается в счет будущих платежей. Иными словами аванс выполняет платежную функцию наравне с задатком. Часто аванс называют предварительной оплатой.

С доказательственной функцией сложнее. Иногда аванс ее выполняет, иногда нет. Например, передача денег в счет платежей по договору, который еще только будет заключен в будущем.

Внести аванс в счет платежей по еще незаключенному договору можно, в отличие от задатка. Последний всегда выполняет доказательственную функцию, поэтому должен быть либо основной договор, либо предварительный (о нем ниже).

Наконец, обеспечительное обязательство в виде задатка не может существовать без основного (обеспечиваемого) обязательства.

Аванс обеспечительной функцией не обладает. Поэтому сторона, внесшая аванс, имеет право требовать возвращения всей суммы аванса и в том случае, если в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора.

Что выбрать — задаток или аванс? После анализа сходств и различий можно сказать, что выбор между авансом и задатком диктуется конкретными обстоятельствами и видом договора, заключаемого сторонами.

На практике аванс получил большее распространение, чем задаток при заключении следующих договоров:

• договор розничной купли-продажи;
• договор поставки;
• договор подряда;
• договор возмездного оказания услуг.

Соглашение о задатке обычно используется при заключении:

• договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков;
• договор поставки больших партий товара.

Задаток, в отличие от аванса, более эффективный способ добиться исполнения договора. При срыве исполнения добросовестная сторона может в какой-то части компенсировать причиненные ей убытки.

Задаток и предварительный договор

Федеральным законом от 8 марта 2016 г. № 42-ФЗ в ст. 380 ГК РФ введен пункт 4.

Круг обязательств, исполнение которых можно обеспечить задатком, расширился. Теперь задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По предварительному договору, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Раньше вопрос возможности внесения задатка по предварительному договору не был урегулирован гражданским законодательством и решался на уровне арбитражной практики. Единого мнения не было.

Чаще всего мнение было примерно следующим.

«Из содержания указанной нормы [п. 1 ст. 380 ГК РФ — А.С.

] следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В этой связи, суды пришли к правильному выводу о том, что предварительный договор как сделка, не содержащая в своей основе платежных функций, не может обеспечиваться задатком».

Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2012 по делу № А40-139849/10-60-903

Более кратко, задатком может быть обеспечено только денежное обязательство. Предварительный договор к таковым не относится, поскольку налагает единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и является безвозмездным.

До объединения высших судов ВАС РФ придерживался позиции, что задаток нельзя применять в качестве обеспечительной меры по предварительному договору, поскольку последний никаких денежных обязательств между сторонами не содержит (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/zadatok-ili-avans-v-chem-raznitsa.html

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 27.03.2021

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс. 

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/